CONCEITO DE USUCAPIÃO
Aquisição originária da propriedade imobiliária, em razão do
exército factual da posse (Animus Domini) por determinado intervalo de tempo, nos termos da
Lei. Sem interrupção e sem oposição, gerando a prescrição aquisitiva.
OBS: Nota-se ausência de interdito possessório, seja
judicial ou extrajudicial. O juiz não analisará boa-fé nem justo título.
CLASSIFICAÇÃO
a) EXTRAJUDICIAL: Está disciplinada no art. 216-A da Lei nº
6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que será processada diretamente perante
o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel
usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, que
conterá:
- Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, nos termos do art. 384 do CPC;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
b) EXTRAORDINÁRIA: Prazo de 15 anos, sem interrupção e oposição.
Prazo cai para 10 anos, caso no imóvel estabelecer moradia habitual, ou nele
realizar obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238, CC).
c) ORDINÁRIA: Prazo de 10 anos, se houver a posse contínua e
incontestada com justo título e boa-fé (art. 1.242, CC). O prazo será de 5 anos,
caso ocorra a situação prevista no parágrafo único do art. 1.242, CC (imóvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente).
d) ESPECIAL RURAL (art. 1.239, CC):
- Prazo de 5 anos;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
- Área rural não superior a 50 hectares;
- Produtiva para seu trabalho ou de sua família.
e) ESPECIAL URBANA (art. 1.240, CC):
- Prazo de 5 anos;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
- Área urbana de até 250 m²;
- Utilizando-se para sua moradia ou de família.
OBS: A usucapião
feita de forma especial está prevista na Constituição e tem caráter de política
pública (arts. 183 e 191, CF/1988).
f) USUCAPIÃO FAMILIAR – ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DE LAR:
- Regida pelo art. 1.240-A, CC;
- Cônjuge ter abandonado o lar;
- Imóvel urbano de até 250 m²;
- Também não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
g) USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO:
Por regra, é proibido expressamente pelo art. 183, § 3º, da
Constituição Federal. Entretanto, existe
julgado considerando esta situação → Ver precedente:
Apelação TJ/MG nº. 1.0194.10.011238-3/001.
h) USUCAPIÃO DE BEM MÓVEL:
- ORDINÁRIA: Prazo de 3 anos, com justo título e boa-fé (art. 1.260, CC).
- EXTRAORDINÁRIA: Prazo de 5 anos, independente de título e boa-fé do possuidor (art. 1.261, CC).
i) USUCAPIÃO DA SERVIDÃO:
Conceitua-se como servidão o direito real caracterizado pela
imposição de um encargo sobre um imóvel serviente em benefício de outro imóvel configurado
como dominante. A servidão pode ser adquirida pela usucapião nos termos do art.
1.379 do Código Civil, quando:
- O possuidor tiver o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos;
- Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de 20 anos.
PROCEDIMENTO
O procedimento da ação de usucapião será sempre o comum. Não
há mais falar, assim, em procedimento sumário para a usucapião especial urbana,
mesmo porque não há mais procedimento que não o comum e os especiais.
Em todos os atos do processo deverá intervir o representante
do Ministério Público. Embora o Código de Processo Civil não mencione especificamente
a exigência de intervenção do MP na ação de usucapião, ela deverá ocorrer por
cuidar-se de matéria de interesse social relevante, a teor do art. 178, I, CPC.
Por fim, a sentença que reconhecer a usucapião continua
tendo natureza meramente declaratória. Vale dizer que o juiz apenas reconhece e
declara ter havido aquisição por usucapião. Não é a sentença que torna o
requerente proprietário do imóvel. Ela tão somente declara a existência deste
direito.
Prolatada que seja a sentença, deverá ser transcrita no
Registro de Imóveis, a fim de dar ao ato publicidade e garantia contra
terceiros. O registro terá, pois, efeito meramente declaratório e natureza
administrativa, diferentemente do registro da escritura de compra e venda, que
tem efeito constitutivo e natureza real.
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